Trio Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Sezgi Bilge

• Öncelikle, Sezgi Hanım kimdir, sektöre ne zaman başladı?  bilgi verir misiniz?

İstanbul doğumluyum ve Mimar Sinan Üniversitesi Türk Dili ve Edebiyatı bölümünden mezun oldum. Üniversite yıllarımda çalışma hayatına atılmayı çok istiyordum ve o dönemde gayrimenkul danışmanlığı ile tanıştım. Bu meslek ilgimi çekti ve denemeye karar verdim. Dört yıl boyunca gayrimenkul danışmanlığı yaparak sektörde tecrübe kazandım. Mezun olduktan sonra, 2005 yılında Trio’yu kurdum. Bugün, 2025 itibarıyla, 20 yılı geride bıraktığımız bir Trio hikayesi var. Şu anda İstanbul ve Bodrum ofislerimizde 97 iş ortağımızla büyümeye ve gelişmeye devam ediyoruz.

• Türkiye gayrimenkul piyasasını genel olarak nasıl değerlendiriyorsunuz?

Son yıllarda hangi dinamikler öne çıktı?

Türkiye gayrimenkul piyasası hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için dinamik ve cazip bir pazar olmaya devam ediyor. Ancak son yıllarda piyasayı etkileyen birkaç önemli trend dikkat çekiyor.

Öncelikle, yüksek enflasyon ve döviz kuru dalgalanmaları gayrimenkulü, yatırımcılar için güvenli bir liman haline getirdi. Arsa ve ticari gayrimenkuller, uzun vadede daha stabil kazanç sunduğu için öne çıkıyor. Konut kredilerindeki faiz dalgalanmaları ise yerel talebi doğrudan etkiliyor. 2024’ün son çeyreğinde faizlerin düşmesiyle hareketlilik başladı, ancak krediye erişimde hâlâ zorluklar var.

Kentsel dönüşüm ve deprem riski, yatırımcıları dönüşüm projelerine yöneltiyor, ancak süreç hukuki ve finansal engeller nedeniyle yavaş ilerliyor. Buna rağmen, uzun vadeli fırsatlar sunmaya devam ediyor. Ayrıca, yabancı yatırımcılar açısından Türkiye yine cazip bir pazar. 2025’te özellikle İstanbul, Antalya ve Bodrum gibi bölgelerde artan ilgi bekleniyor.

Pandemi sonrası, geniş yaşam alanlarına olan talep arttı. Bahçeli evler ve şehir dışındaki projeler daha popüler hale gelirken, dijitalleşme de sektörü dönüştürüyor. Kripto parayla gayrimenkul işlemleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) gibi yeni modeller, sektöre yenilik getiriyor.

2025 yılına dair beklentilerimiz olumlu. Talepteki artış, faiz oranlarının düşmesi ve kentsel dönüşüm projelerinin hızlanmasıyla birlikte piyasanın büyümesi öngörülüyor. Gayrimenkul sektörü, doğru zamanda yapılan hamlelerle hâlâ kazançlı bir yatırım aracı olmaya devam edecek.

• Kentsel dönüşüm projelerinin gayrimenkul piyasasına etkileri nelerdir?

Bu süreçte karşılaşılan en büyük zorluklar ve fırsatlar neler?

Kentsel dönüşüm projeleri hem güvenli yaşam alanları yaratmak hem de bölgesel kalkınmayı desteklemek açısından büyük bir öneme sahip. Özellikle deprem riski gibi kritik bir konu, bu projeleri daha da vazgeçilmez hale getiriyor. Yenilenen bölgelerde gayrimenkul değerleri hızla artıyor; İstanbul gibi şehirlerde dönüşüm yapılan mahallelerde yıllık %20-30 değer artışları görmek mümkün. Bu durum hem bireysel hem de kurumsal yatırımcılar için büyük bir fırsat sunuyor.

Ancak süreçte hukuki ve finansal zorluklar öne çıkıyor. Tapu sorunları, hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar ve finansman eksikliği projelerin hızını kesiyor. Özellikle riskli bölgelerdeki dönüşüm projelerinin daha fazla teşvik edilmesi gerekiyor. Bununla birlikte, deprem güvenliği bilinci ve modern yapılara olan talep giderek artıyor, bu da dönüşüm projelerini yatırım açısından daha cazip hale getiriyor.

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm yalnızca kar amaçlı değil, aynı zamanda sosyal bir sorumluluk olarak da ele alınmalı. İnsanlara daha güvenli, modern ve yaşanabilir alanlar sunmak, hem gayrimenkul piyasasına hem de toplumun geleceğine değer katacaktır. Bu süreçte en önemli hedefimiz, hızlı, şeffaf ve güvenilir projelerle hem yatırımcıların hem de halkın beklentilerini karşılamak olmalı.

• Yabancı yatırımcıların Türkiye’ye ilgisini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Hangi bölgeler ve projeler daha fazla ilgi görüyor?

Yabancı yatırımcıların Türkiye’ye ilgisi dönemsel dalgalanmalar yaşasa da güçlü bir potansiyel taşımaya devam ediyor. 2023 ve 2024’te global ekonomik sıkışıklıklar nedeniyle bir duraklama olsa da 2025 itibarıyla bu ilginin yeniden canlanacağını öngörüyoruz. Özellikle Avrupa, Orta Doğu ve Körfez ülkelerinden yatırımcılar için Türkiye hem yaşam hem de finansal getiriler açısından cazip bir pazar.

İstanbul, kültürel yapısı ve ticari avantajlarıyla her zaman ilk sırada yer alıyor. Antalya ve Bodrum gibi turistik bölgeler de özellikle lüks projeler ve yazlık konseptli yatırımlar için dikkat çekiyor. Yüksek standartlara sahip rezidanslar, denize sıfır villalar ve sosyal olanaklarla donatılmış projeler, yatırımcıların öncelikli tercihleri arasında.

Hollandalılar, İngilizler, Ruslar ve Orta Doğulu yatırımcılar Türkiye pazarında öne çıkarken, farklı dönemlerde başka ülkelerden de talep görüyoruz. Ancak yabancı yatırımcı ilgisini sürdürülebilir kılmak için süreçlerin daha hızlı ve şeffaf hale getirilmesi gerekiyor. Ayrıca, İstanbul dışındaki gelişen bölgeler için teşvik politikaları, yabancı sermaye çekmek adına büyük fırsatlar sunabilir. Türkiye, doğru stratejilerle bu ilgiyi artırmaya devam edebilir.

• Türk vatandaşlarının gayrimenkul yatırımı yaparken öncelik verdiği kriterler nelerdir?

Yatırım eğilimlerinde değişiklik gözlemliyor musunuz?

Türk yatırımcılar gayrimenkul alırken birkaç temel kritere odaklanıyor. Kira getirisi, en önemli önceliklerden biri. Özellikle belirsiz ekonomik dönemlerde, düzenli gelir sağlayan yatırımlar büyük ilgi görüyor. Lokasyon da kararları etkileyen bir diğer faktör. Ulaşım, sosyal imkanlar ve depreme dayanıklılık gibi unsurlar, yatırımcıların tercihlerinde belirleyici oluyor.

Son yıllarda yatırım eğilimlerinde büyük bir değişim gözlemliyoruz. Eskiden konut yatırımları ön plandayken, artık arsa ve ticari gayrimenkul yatırımları daha popüler. Arsa, uzun vadeli kazanç potansiyeliyle dikkat çekerken, ticari gayrimenkuller hem yüksek kira getirisi hem de dövizle gelir sağlama avantajı sunuyor. Ayrıca, yurtdışına yapılan yatırımlar da giderek artıyor. Dubai, Karadağ ve Kuzey Kıbrıs gibi bölgeler, vergi avantajları ve güvenli yatırım ortamıyla Türk yatırımcılar için cazip destinasyonlar arasında.

Özetle, Türk yatırımcılar artık daha bilinçli hareket ediyor ve sadece bugünü değil, geleceği düşünerek yatırımlarını planlıyor. Bu yaklaşım, gayrimenkul piyasasının dinamiklerini önemli ölçüde değiştiriyor.

• Gayrimenkul sektörünün Türkiye’de ve globalde karşılaştığı en büyük zorluklar nelerdir?

Çözüm önerileriniz nelerdir?

Gayrimenkul sektörü hem Türkiye’de hem globalde çeşitli zorluklarla karşılaşıyor, ancak bu zorlukların çözümüyle büyük fırsatlar da yaratılabilir. Türkiye’de en büyük sorunlardan biri, ekonomik belirsizlikler ve finansmana erişim zorluğu. Yüksek faiz oranları alıcıların gücünü zayıflatıyor, bu da sektörü doğrudan etkiliyor. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde hukuki ve finansal engeller süreci yavaşlatıyor. Buna karşın, deprem riskiyle birlikte dönüşüm projelerinin önemi giderek artıyor.

Globalde ise yüksek inşaat maliyetleri ve sürdürülebilirlik talepleri sektörü zorlayan başlıklar arasında. Bir yandan çevre dostu projelere ihtiyaç var, bir yandan da bu projelerin maliyetleri firmaları zorluyor. Ayrıca, dijitalleşme konusunda sektör henüz yeterince hızlı ilerlemiyor.

Çözüm olarak, Türkiye’de finansman modelleri daha erişilebilir hale getirilmeli. Özellikle düşük faizli konut kredileri ve kentsel dönüşüm projelerine özel teşvikler büyük fark yaratabilir. Globalde ise yeşil dönüşüme daha fazla yatırım yapılması ve dijital teknolojilerin entegre edilmesi şart. Blockchain gibi teknolojilerle sektöre şeffaflık kazandırılabilir.

Özetle, gayrimenkul sektörü doğru politikalar ve yenilikçi çözümlerle zorlukları fırsata çevirebilecek bir potansiyele sahip. Hem yerel hem de globalde, bu dinamikleri iyi değerlendirmek gerekiyor.

• Gayrimenkul sektörü için yeni finansman modelleri veya alternatif yatırım araçları hakkında görüşleriniz nelerdir?

Son zamanlarda sektörde yenilikçi finansman modelleri oldukça ilgi çekiyor. Örneğin, Londra gibi yerlerde artık kripto para ile gayrimenkul yatırımı yapılabiliyor. Bunun yanı sıra, gayrimenkulün hisselere bölünmesiyle %10 veya %20 gibi küçük bir pay alarak yatırım yapma imkanları sunuluyor. Bu sistem, büyük yatırımlar yapmak istemeyen ama sektöre dahil olmak isteyenler için oldukça avantajlı bir model.

Türkiye’de ise gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) gibi modeller giderek popülerleşiyor. Bu tür sistemler, daha küçük yatırımlarla düzenli gelir elde etme fırsatı sunuyor. Örneğin, bizim de Altınbaş Holding ile geliştirdiğimiz bir model var. Burada insanlar bir proje üzerinden hisse alıyor ve döviz cinsinden garantili kira getirisi ile risksiz ve güvenli bir yatırım modeli olmasının yanı sıra arkasında güçlü bir holdingin bulunması, yatırımcılara büyük bir güven sağlıyor.

Ayrıca, sürdürülebilir projelere yatırım yapmak da giderek önemli hale geliyor. Bugün global ölçekte çevre dostu projelere çok büyük ilgi var. Türkiye’de bu alanda hala alınacak çok yol olsa da sektöre yeni finansman modelleri ve çevreci projelerle daha fazla değer katabiliriz.

• Sürdürülebilir yapıların ve yeşil gayrimenkul projelerinin önemi hakkında ne düşünüyorsunuz?

Bu konuda Türkiye’nin mevcut durumu nedir?

Sürdürülebilir yapılar ve yeşil projeler artık sadece bir trend değil, sektör için bir gereklilik haline geldi. Özellikle globalde, çevre dostu projelere büyük bir önem veriliyor. Artık yeşil sertifikalara sahip olmayan projelerin birçok ülkede şansı pek yok. Çünkü yatırımcılar, uzun vadede çevresel etkileri minimize eden, enerji verimliliği sağlayan ve karbon ayak izini azaltan projelere yöneliyor.

Türkiye’de ise bu konu henüz istenilen düzeyde değil. Ne yazık ki, sürdürülebilirlik genellikle isteğe bağlı bir özellik olarak değerlendiriliyor. Üreticiler ve yatırımcılar bu alana yeterince yönelmiyor. Ancak yeni nesil, özellikle Z kuşağı, bu konuda çok daha bilinçli. Onların bu hassasiyeti gelecekte sektörü yönlendirecek bir faktör olacak.

Bizim burada yapmamız gereken, hem sektörü hem de alıcıları bilinçlendirmek. Yeşil dönüşüm sadece çevreye değil, uzun vadede yatırımcının cebine de kazandırıyor. Daha düşük enerji maliyetleri, yüksek değer artışı ve global pazarlarda daha fazla rekabet şansı sunuyor. Türkiye’de de bu alanda teşviklerin artırılması ve projelerin desteklenmesi gerekiyor. Çünkü sürdürülebilir projeler, sadece bir yatırım aracı değil, aynı zamanda gelecek nesillere bırakacağımız bir miras.

• Gayrimenkul sektörünün geleceğini nasıl görüyorsunuz?

Global ve yerel bazda sektörün 5-10 yıllık projeksiyonu hakkında öngörüleriniz nelerdir?

Önümüzdeki 5-10 yıl içinde, gayrimenkul sektörünü teknoloji, sürdürülebilirlik ve yeni yatırım modelleri şekillendirecek. Globalde akıllı şehir projeleri ve çevre dostu yapılar öne çıkarken, Türkiye’de özellikle kentsel dönüşüm ve altyapı projeleri büyük bir ivme kazanacak.

Teknoloji sektörde dijitalleşmeyi hızlandıracak; blockchain tabanlı tapu işlemleri, sanal gerçeklik kullanımı ve yapay zeka ile yatırım analizleri daha yaygın hale gelecek. Sürdürülebilirlik ise artık bir lüks değil, zorunluluk olacak. Yeşil sertifikalı projeler ve enerji verimliliği sağlayan yapılar daha çok talep görecek.

Türkiye’de ticari gayrimenkuller ve arsa yatırımları, özellikle döviz getirisi ve uzun vadeli kazanç beklentisiyle ilgi görmeye devam edecek. Doğru adımlarla, sektörün geleceği hem yerel hem de global ölçekte oldukça umut verici görünüyor.

• Trio Gayrimenkul olarak, 2024 yılı kapsamında planladığınız/gerçekleştirdiğiniz yurt içi ve yurt dışı hedefleriniz doğrultusunda, neler söylemek istersiniz?

2024 bizim için hem yurtiçinde hem de yurtdışında güçlü hedefler belirlediğimiz bir yıl oldu. Özellikle yurtdışında yetkisini aldığımız projelerimizle uluslararası pazarlarda daha aktif bir rol üstleniyoruz. Golden Visa, vatandaşlık ve oturum izinleri gibi süreçlerde uzmanlaşarak, global yatırımcılar için güvenilir bir çözüm ortağı olmayı başardık.

Yurtiçinde ise portföy çeşitliliğimizi artırıp, dijital dönüşüme yatırım yaparak süreçlerimizi hızlandırdık. Müşteri memnuniyeti her zaman önceliğimiz, bu yüzden ekip olarak sürekli eğitimler alıyor, yenilikleri takip ediyoruz. Hem yerelde hem globalde hedefimiz, sektörde lider bir marka olarak müşterilerimize en iyi hizmeti sunmak.

• Röportajımızın sonuna eklemek istediğiniz mesajlar ve duyurular var mıdır?

Gayrimenkul sadece bir yatırım aracı değil, aynı zamanda bir yaşam tarzı ve gelecek garantisidir. Biz Trio Gayrimenkul olarak, bu bilinçle hareket ediyoruz. Güven ve kaliteyi bir arada sunarak, müşterilerimizin hayallerini gerçekleştirmek için çalışıyoruz.

Amacımız, sadece alım-satım süreçlerinde değil, yatırımcılarımıza her adımda kazandırmak ve onlara doğru yönlendirmeler yapmak. Kentsel dönüşüm projelerinde çözüm ortağı olmak, global standartlarda hizmet sunmak ve Türkiye’deki emlakçılık algısını olumlu yönde değiştirmek için var gücümüzle çalışıyoruz.

Ayrıca, sektöre yeni bir vizyon kazandırmak ve gayrimenkul profesyonellerine ilham vermek için sürekli projeler geliştiriyoruz. Gayrimenkulün sadece bugünü değil, geleceği şekillendiren bir araç olduğuna inanıyoruz.

Sizlere, sektörümüzü daha ileriye taşımak adına yaptığımız tüm yenilikleri ve gelişmeleri paylaşmaya devam edeceğiz. Hep birlikte, gayrimenkulü sadece bir yatırım değil, bir değer yaratma aracı haline dönüştürmek dileğiyle…