Gayrimenkul sektörünün veriye dayalı en kapsamlı yayınlarından biri olan GYODER Gösterge, 10. yılında 40. sayısıyla sektörle buluştu. On yıldır, şeffaf ve kapsayıcı yayıncılık anlayışıyla sektöre ışık tutan Gösterge, makroekonomik göstergelerden piyasa verilerine, sektörel eğilimlerden uzman görüşlerine kadar geniş bir çerçevede gayrimenkul ekosistemine yön veren içerikler sunuyor. “Kentsel Dönüşümün Neresindeyiz?” dosya konusuyla yayımlanan 40. sayıda, konut satışlarının bir önceki çeyreğe göre yüzde 34 artış gösterdiği, fiyat artış eğiliminin sürdüğü, ofis, AVM ve lojistikte arz-talep dengesinin yeniden şekillendiği görülüyor. Öte yandan yabancıya satışlarda düşüş yaşanırken, kiraların baskı altında olduğu; gayrimenkul yatırım fonlarının ise büyüme ivmesini koruduğu dikkat çekiyor.

GYODER’in Ziraat GYO katkılarıyla hazırladığı GYODER Gösterge 2025/2 Raporu’na göre, 2025’in ikinci çeyreğinde Türkiye’de toplam konut satışları 2024 aynı dönemine göre yüzde 34,1, bir önceki çeyreğe göre ise yüzde 6,1 artarak 356.107 adede ulaştı. Bu, veri tarihindeki en yüksek ikinci çeyrek satış performansı olarak kayda geçti. En yüksek ikinci çeyrek rakamı ise 2022’de 406.335 adetle gerçekleşmişti. Satış türlerine bakıldığında, ikinci çeyrekte ilk satışlar yüzde 26,7 artışla 107.748 adede, ikinci el satışlar ise yüzde 33,7 artışla 248.359 adede çıktı. İlk satışların toplam içindeki payı yüzde 30,3’e yükseldi. Satış şekline göre değerlendirildiğinde, ipotekli satışlar yüzde 115,9 artışla 51.361 adede ulaştı. Buna karşın, toplam satışlar içindeki ipotekli satış oranı 1 puan düşerek yüzde 14,4 seviyesinde gerçekleşti.

Yabancıya satışta durağanlık

Yabancılara yönelik konut satışlarındaki gerileme eğilimi sürdü. 2025’in ikinci çeyreğinde yabancıya satış adedi 4.776 olarak sabit kaldı. Toplam içindeki pay ise yüzde 1,3’e geriledi. Faiz indirimi beklentisi, krediye erişimin kolaylaşması ve yatırımcıların gayrimenkule yönelmesi piyasadaki hareketliliği destekleyen temel unsurlar oldu.

Konut fiyatları artmaya devam ediyor

Rapora göre, konut fiyatlarındaki yukarı yönlü eğilim sürdü. Yıllık fiyat artışı ilk çeyrekte yüzde 31,8 iken, ikinci çeyrek sonunda yüzde 32,7’ye yükseldi. Böylece artış trendi üç çeyrektir devam etmiş oldu. Reel bazda fiyatlar, haziran itibarıyla yüzde 1,7 geriledi. Ankara’da reel değişim yüzde 5,3 ile pozitif kalırken, İstanbul’da yüzde 1,8, İzmir’de ise yüzde 2,4 düşüş kaydedildi. Yeni konut fiyatlarında ise sınırlı bir gerileme gözlendi. Yıllık artış oranı yüzde 33,5’ten yüzde 32,3’e düştü. Reel bazda yeni konut fiyatları, haziranda yüzde 1,9 geriledi. Türkiye’de konut birim fiyatı 39.738 TL/metrekareye ulaştı. Bu rakam İstanbul’da 63.279 TL, İzmir’de 43.963 TL, Ankara’da ise 35.674 TL olarak hesaplandı.

Ofis pazarında daralma sinyalleri

2025 yılının ilk yarısında İstanbul ofis piyasasında toplam kiralama işlemi 103.367 metrekareye ulaştı. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 15’lik bir düşüşe işaret ediyor. İlk çeyrekte 67.089 metrekare, ikinci çeyrekte ise 36.278 metrekare kiralama işlemi gerçekleşti. Arz ise 7,18 milyon metrekare seviyesinde sabit kaldı. Boşluk oranı yüzde 9,9 ile sınırlı bir artış göstererek durağanlığını korudu. Gerçekleşen işlemlerin yüzde 81’i metrekare yüzde 62’si adet bazında yeni kiralamalardan oluştu. Ancak yeni kiralama işlemleri metrekare bazında geçen yıla göre yüzde 23 azaldı. Bu azalma, kiracıların yüksek kira seviyeleri nedeniyle yeni alanlara geçmek yerine mevcut sözleşmelerini yenilemeyi tercih ettiğini gösteriyor. Bölgesel dağılıma bakıldığında, kiralama işlemlerinin yüzde 47’si merkezi iş alanlarında (MİA), yüzde 47’si ise Anadolu Yakası’nda gerçekleşti. Büyük metrekareli ofis alanlarının sınırlı olması nedeniyle şirketlerin daha küçük metrekareli alanlara yöneldiği gözlemleniyor. Bu eğilim, birincil kira seviyeleri üzerinde yukarı yönlü baskı yaratmaya devam ediyor.

AVM pazarında istikrarlı büyüme sürüyor

2025 yılı Temmuz ayı itibarıyla Türkiye genelinde 437 alışveriş merkezi bulunuyor. Toplam kiralanabilir alan yaklaşık 13,5 milyon metrekareye ulaştı. Yıl sonuna kadar 162 bin metrekare büyüklüğünde 5 yeni AVM’nin açılması planlanıyor. Böylece 2025 sonunda toplam arzın 13,7 milyon metrekare seviyesine çıkması bekleniyor. Organize perakende yoğunluğu, Türkiye genelinde 1.000 kişi başına 158 metrekare düzeyindeyken, İstanbul 307 metrekare ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katı yoğunlukla öne çıkıyor. Yıl sonuna kadar bu yoğunluğun Türkiye genelinde 160 metrekareye ulaşması öngörülüyor.

Lojistikte talep güçlü, arz sınırlı

İstanbul-Kocaeli ekseninde ticari amaçlı 7,5 milyon metrekare lojistik alan bulunurken, inşaat halindeki projeler yalnızca 500 bin metrekare ile sınırlı kalıyor. Bu durum kiralama hacmini etkiledi; yılın ilk yarısında kiralama işlemleri geçen yıla göre yüzde 71 azaldı ve 55.654 metrekareye geriledi. En çok kiralama yapan sektör yüzde 77 ile perakende oldu. Boşluk oranları İstanbul Avrupa’da yüzde 2, İstanbul Asya’da yüzde 1,2, Kocaeli’nde ise yüzde 1,8 seviyelerinde. Aylık birincil kira, dolar bazında 11 dolar, TL bazında ise 420 TL seviyesine ulaştı. Arzın sınırlı kalması, kira fiyatları üzerinde baskı oluşturmaya devam ediyor.

Turizmde dengelenme süreci

2025’in ilk yarısında Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1 azalarak 15,6 milyon kişi oldu. Ziyaretçilerin yüzde 44,8’i İstanbul’u, yüzde 22,9’u Antalya’yı tercih etti. Ülkede toplam 873 bin odalık 21.196 işletme belgeli ve 65 bin odalık 629 yatırım belgeli tesis bulunuyor. Antalya, 288 bin oda ile en yüksek kapasiteye sahip şehir konumunda. 2025 ikinci çeyreği itibarıyla ülke genelinde ortalama doluluk oranı yüzde 38 olarak kaydedildi. STR verilerine göre doluluk oranı yüzde 58,2, ortalama oda fiyatı 110,5 Euro oldu. İstanbul’da doluluk yüzde 64,6, oda fiyatı 125,35 Euro iken; Bodrum’da doluluk yüzde 21,3’e geriledi, ancak oda fiyatı yüzde 28 artarak 258,58 Euro’ya ulaştı. Paris’te doluluk yüzde 79,2, oda fiyatı 325,60 Euro; Dubai’de doluluk yüzde 81,3, oda fiyatı ise 177,34 Euro oldu. İstanbul, dolulukta Paris ve Dubai’nin gerisinde kalsa da oda fiyatında Paris’in ardından üçüncü sırada yer aldı.

GYF pazarı büyümesini sürdürüyor

30 Haziran 2025 itibarıyla yatırım almış 244 gayrimenkul yatırım fonu bulunuyor. GYF büyüklüğü bir önceki çeyreğe göre yüzde 19,3 artarak 175,1 milyar TL’ye ulaştı. 2024’ün ikinci çeyreğiyle kıyaslandığında pazarın yıllık büyüme oranı yüzde 78,9 oldu. En fazla gayrimenkul yatırım fonu yöneten şirketler RePie, Neo, Albaraka, Nurol ve 24 Gayrimenkul olarak sıralandı.

Sektöre ayna tutan 40. sayı

GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Gösterge’nin 40. sayısına ilişkin şu değerlendirmeyi yaptı: “Her yeni sayı, sektöre ayna tutma görevimizin bir adım daha ötesine geçtiğimizi gösterdi. Bu yayın, GYODER’in bilgi üretme misyonunun taşıyıcısı oldu. Ama sadece verileri değil, bu verilerin rehberlik ettiği stratejileri, yönelimleri ve dönüşümleri de sundu. 40 sayı boyunca zamanın ruhunu verilerle anlatan bu yayının parçası olmaktan gurur duyuyorum.”